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深度!绿博区域成熟只需5年?给你10个理由

2017-11-20 09:14     中国发展网

绿博片区的前景,大家没有争议,但投资绿博区域能多久见收益,是该快周转还是看长线?绿博区域到底几年能成熟?

对此撰文分析者不少,有人说5年,有人说8年,有人说10年,还有人说15年?

然则大而化之的点评、个人看法的抒发者众,实地探访、爬梳资料、多方对话者甚少。

首先是站位,评估区域价值,是该站在房产增值单维角度,还是产业兴城的多维角度?

其次是计算,是个人意念的模糊推导,还是工期排序、权威信源做查访调查?

绿博区域行政规划如何?资源配套有何规划?工程进展何种程度?建成后是何种面貌?

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(建业华谊兄弟电影小镇)

01【 天时篇】:

全域旅游时代,只有头部能生存

“太荒了。”生意人老詹准备给在绿博区域置一套房子,但兜兜转转发现,这里距儿子上班的郑东新区CBD,足足有20多公里。

“买了高铁站附近的写字楼,等了五年才有点人气;再往东还有高铁东广场,还有白沙,大片空白区域还没填满,绿博得到啥时候去了?”做投资生意的老刘感慨:都说绿博区域有很多牛逼的游乐园,但景区盆满钵满之外,能多大程度拉动经济、发展区域?

① 首先,“产业兴城”,怎么兴?有没有直观例证?

拿目前中国最成功的本土乐园——深圳华侨城主题公园举个例子。该乐园以大型广场巡游、音乐舞蹈史诗演出为主,辅以景点表演、节庆活动,形成旅游产业、旅游地产、艺术创作、建筑设计、文化教育等相关产业的集聚发展。[7]

在郑州,这样的现象级文旅项目也有范例:《禅宗少林·音乐大典》,让你在层峦叠嶂中的蒲团坐定,欣赏方圆5公里山地舞台上的视听盛宴,感悟“日出嵩山坳,晨钟惊飞鸟”的清净。从2007年至2016年,该文旅项目演出2600场,接待国内外游客360万人[5]。

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文旅项目对周边产业带动作用,来源见尾注[6]

② 其次,文旅产业发展是否能惠及当地?带来外溢效应?

同样以深圳华侨城主题公园为例,其主创、演员、配套服务人员,以及前后期合作企业绝大多数要靠本地提供。

这意味着,数以千计的配套服务人员要汇聚于此,他们也要安居、要消费,将产生庞大的协同效应。

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华侨城旅游表演产业的本地-外地关联,数据来源见尾注[7]

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③ 最后,要考察产业链上下游能否集聚:单个乐园叫项目,一群乐园才叫产业。

有了知名旅游项目,就一定能留住游客,增加他们在当地的消费,带动区域经济发展么?非也。

少林寺和《禅宗少林·音乐大典》是世界闻名的文化IP,但游客大多是上午来下午走,留宿者并不多,除了门票收入,对区域贡献并不大。

当下绿博区域也是如此,华强方特和绿博面积再大,走马观花一天总能游完,游客缺少留下来的理由,更缺少吸引他们留宿的硬件条件。

单个热门乐园只能是景点,多个风格迥异的乐园聚集,酒店餐饮档次配套,形成上下游产业链配合,才叫做产业,才能把游客留住,把一根根木条,箍成汇集财富的木桶。

据河南商报记者采访,在郑州国际文化创业产业园,除了绿博、方特之外,建业华谊兄弟电影小镇;海昌极地海洋公园;“只有”河南主题乐园;华强美丽中国三部曲等一共九大大型主题乐园将盛装登场。

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02 【地利篇】:

高铁网带来的集聚效应,将重塑产业生态

人们通常所说的绿博片区,在官方称谓上是郑州国际文化创意产业园,其辖区北至连霍高速、西至万三公路(绿博、方特附近)、南至贾鲁河、东至官渡组团西边界,规划面积132平方公里。

单纯从地理位置来看,文创园(绿博区域)东接古都开封,西邻省会郑州,“一肩挑两市、一路通三城”,但其远离郑州、开封城区,难以就近享受两市资源外溢。

然而,在河南商报、楼市商报报道中提到,随着郑州“米字高铁”日趋成熟,全国高铁网形成,以郑州东站为枢纽,以绿博园为核心的文旅项目产业集群,将能在400公里半径内,重整、聚集人流、物流、资金流,带来“虹吸效应”

以正在建设的郑州海昌极地海洋世界为例,这座全国规模最大、设备最先进、品种最齐全的极地海洋乐园将集聚周边多个省市客流,其规模超越了上海海昌项目,其占地620亩、32亿投资的大体量,意味着短时间内,周边济南、徐州、西安、太原、石家庄等城市很难再有同类乐园布局。

设想下,第一天在华强方特游乐园感受欢乐刺激,第二天去建业·华谊兄弟电影小镇体验老郑州、陈家沟风情,去海昌极地海洋公园观赏南极、北极生物,晚间再去“只有河南”领略华夏文化,一个周末、两天两夜,吃住玩都在当地,何愁经济不发展?

从绿博园北门、方特南门出发,一个多小时能到开封鼓楼吃夜市,两个多小时能到登封参观少林寺、音乐大典或去洛阳观赏龙门石窟。

串联洛阳、开封、登封等中原核心景区,位于核心位置的绿博,又能收获多少旅游红利?

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以绿博园北门为圆心,半小时内可达郑州东站以及京港澳高速、连霍高速、郑民高速上下站口,1小时左右可达新郑机场、郑州CBD和开封市中心。

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从地理区位上,拿文创园(绿博区域)与世界级主题乐园之城,美国城市奥兰多作对比。

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03 【人和篇】:

文创产业带动能力如何?

3.1: 看企业信心指数,看重点项目施工进度

沿郑开大道向东,驶过广惠街,路南施工围挡内,一座尖顶民国风火车站站厅和车站月台已建成,配合着做旧的沙包、弹药箱、摩托车、军用卡车等道具,时光仿佛倒回上世纪二三十年代。

“这座车站的本尊是始建于1915年的河南省陕县观音堂火车站,我们比照老照片一砖一瓦复原。” 据建业·华谊兄弟电影小镇建设方负责人介绍,此处样板区仅占电影小镇总面积的二百分之一。600亩小镇如同一座时光机,能还原老郑州、陈家沟、意大利市集的万种风情,明年7月,其一期工程完工,就能与广大游客见面。

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除了海洋公园、电影小镇等九大乐园,中部设计城等四大特色专业园区,杉杉奥特莱斯、郑州海宁皮革城四大休闲购物景区外。

地产大鳄的集聚,更能显现出市场对这一区域的信心,据不完全统计,落地该区域的地产企业有国内一线品牌如万科、碧桂园、融创、雅居乐,本土知名品牌名门、亚新、康桥、永威、信合普罗等。

3.2 :看操盘主政团队:政策是否前瞻、延续,规格是否高起点?

① 首先,施政要有前瞻性。

文创园创建之初,千头万绪之中,规划先行——邀请美国艾弈康、英国奥雅纳、同济大学建筑设计院参与区域规划,“国内见前沿、国外找高端”。

“做区域规划,眼下越省钱,未来会越花钱,”文创园管委会负责人认为,优选最具前瞻性的设计方案进行空间布局,是为了让日后少走弯路。

② 其次,政策是否一贯、延续?

从《郑汴新区总体规划(2009~2020年)》中提到的“刘集组团”,到后来的“白沙-绿博组团”,再到现在的郑州国际文化创意产业园。

从2013年文创园成立至今已有5年,若是从《总体规划》算起已有8年,尽管世事变迁,但“文化旅游服务业”这一区域发展的着力点始终坚守。 

对比某新区规划、政策三番五次调整,导致的区域战略“人走政息”、产业发展“主题不明”;你才知道像文创园这样,高规格规划、大方向不变,“一张蓝图绘到底”的益处。

③ 最后,区域发展权重如何?

片区发展不是孤立的,要放在发展的大局中考量。

据河南商报、楼市商报报道,河南省政府于2015年6月2日成立了以时任河南省副省长张广智为组长的河南省郑州国际文化园区领导小组,发展文旅产业的思路日渐清晰。

3.3 :看安置小区面貌:不只是民生问题,更是个未来学问题

这是一个很有意思的观察角度:安置区建的好不好,还影响到区域未来了?

① 首先,安置区档次如何?风俗教化如何?

一提到安置区,都会让人联想到低标准的建筑设计,脏、乱、差的小区环境;你能设想颇有档次和调性的超五星酒店或主题乐园周边,杵着几栋外立面粗鄙不堪,小区内人车混行、脏乱不堪的安置房么?

然而,对片区原住群众,文创园没有一迁了之,而是把群众留下,拿出最好的位置,请最好的设计单位,最好的建筑单位,让老百姓共享产城融合成果。

② 其次,从安置小区社区活动室,看日后片区社区服务品质

小区物业好坏,决定住户的幸福感和房子的溢价空间。

可出了小区,是否能有与城市接轨的公共服务呢?

河南商报记者细心观察发现,上述文创园安置区配建的社区服务中心足足有三层,针对老年人的电脑、手机使用培训班,针对青少年的四点半课堂、舞蹈教室,针对幼儿的绘画室、手工坊、心灵驿站,以及针对全年龄人群的书法课程、戏曲擂台应有尽有。

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甚至在社区活动室里和居民互动的社工人员,都是从郑州市区知名品牌——馨家苑社区服务聘请来的。

随性的一位投资商感慨,“对安置小区的社区服务能做到细致和品质,还愁对投资企业和新建商品房小区的么?”

③ 最后,原住民幸福感能不能变成生产力?

现如今,无论是杉杉奥特莱斯还是海宁皮革城,都喜欢优先雇佣当地员工。

原因很简单,商业经营最怕雇员流失,当地的小姑娘、小伙子在家门口能找到合适的工作,既能照顾家庭,又能挣一份工资,节省租房成本不说,员工本乡本土,也不易流失。另一方面,员工幸福指数高了之后,敬业精神也很高。

04 【结语】:

绿博区域到底几年能成熟?

几年能成熟,不是你我拍脑门想的,得有数据支撑。

河南商报记者收集绿博区域(郑州文创园)重点项目预计开业时间,独家整理表格如下。

到2020年,现在已开工建设的上述项目均已投入使用,高品质乐园扎堆的产业链效应凸显。

再假以时日,再以2年时间相互磨合,培育市场。

待到5年之后,老詹、老刘今日“爱答不理”的绿博区域,恐怕已是汝等高攀不起。

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最后,再捋一捋逻辑:

首先,在地理上:绿博区域(郑州文创园)生态宜居,但离市区远,文旅产业是其发展引擎。

其次,在机遇上:多个乐园扎堆、高端酒店引入,形成产业链,依托网状高铁形成虹吸效应。

最后,前瞻的战略能否落实,关键看执行:靠企业、靠政府、更靠当地民众。

如果用“绿博拓荒者”华强·方特对标奥兰多的迪斯尼世界,那么已奠基建设华强·方特四期、建业·华谊兄弟电影小镇、海昌极地海洋公园、中部设计城,是不是就是奥兰多的环球影视城、海洋公园、乐高主题乐园?

已投运的郑州杉杉奥特莱斯、海宁皮革城等区域级商业配套,和处在招商阶段的多个五星、超五星级酒店,是不是可以对标奥兰多的希尔顿酒店、喜来登酒店、四季酒店和华尔道夫度假村?

且看,今日之创业热土,明日之“东方奥兰多”。

【责编:赵培玲】
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